lakasguru

Kedvcsináló az adózáshoz, pontosabban: ezekre a szabályokra mindeképp figyelni kell a lakáseladásnál.

Élénkülés várható a lakáspiacon, mind a használt, mind az új lakások piacán, részben a kormányzati otthontámogatási programnak köszönhetően. Sokan úgy mennek majd új lakásba, hogy eladják a régit, de ehhez érdemes tisztában lenni a leglényegesebb dolgokkal. 

• Például azzal, hogy 2011-ben vagy korábban vásárolt lakóingatlan eladásánál nem kell adózni a vételárból. 
• A később, tehát 2011 után megvett lakások eladásánál százalékosan van meghatározva az adóköteles jövedelem: a 2015-ben vagy 2016-ban megvett lakás eladásánál a teljes vételárból kell 15 százalék személyi jövedelemadót (szja-t) kell fizetni. A 2014-es lakásoknál a vételár 90, a 2013-as lakásoknál a vételár 60, a 2012-eseknél pedig 30 százalékát adóztatják meg. Az adót az idei lakáseladás után az egyéni vállalkozóknak jövő február 27-ig, a magánszenélyeknek pedig május 22-ig kell befizetni. 

• Az ingatlaneladásból befolyó jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz (hivatlos nevén ingatlanügyi hatósághoz) beadták. Egyébként vásárlásnál is ez a helyzet: az ingatlanszerzés időpontja az a nap, amikor a vásárlásról szóló szerzdést benyújtották a földhivatalhoz.
• Logikus, de azért leírjuk: nem kell bevallani sem az ingatlaneladásból befolyó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.
• Ahogy az adózási papíroknál lenni szokott, sokáig vigyázni kell rájuk: idén eladott ingatlan eladásánál 2022. december 31-éig – minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges ellenőrzés során be kell mutatni.
• Lehet kérni mentességet is: az adóhatóságtól a vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire hivakozva lehet kérni az adó elengedését vagy mérséklését. Különösen méltányolhatónak tartja a NAV, ha az érintett lakáseladó az eladásból származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra fordítja. 

Az egyéb ingatlanok (föld, nyaraló stb.) eladására vonatkozó szabályokról, az eladásból származó jövedelmet csökkentő tételekről, valamint további szabályokról az adóhatóság terjedelmes - 15 oldalas - tájékoztatójában lehet részletesen olvasni.

A következő években érkező szabályok takarékosabbá teszik a lakásokat, társaházakat.

Nagyon sok lakás szigetelése nem az igazi, ennek eredményeként elszökik a meleg a lakásból. Ezt azonban az EU nem nézi jó szemmel.  Több lépcsőben szigorodik az társasházak energiafogyasztására votakozó szabályozás: az új, korábbinál szigorúbb határértékeknek 2017. december 31-ig csak az uniós és állami forrásból történő felújítások esetében kell megfelelni. 2018. január 1-je után pedig minden energetikai korszerűsítésbe belevágó hazai társasháznak teljesíteni kell az új előírásokat - idézi a Buksza blog a Házfórum.hu és a Társasházi Háztartás szaklap közleményét.

2020. december 31-ét követően minden új építésű épületnek teljesítenie kell az úgynevezett „közel nulla energiaigényre” vonatkozó előírást. Azaz a jövőben takarékosabbak lesznek a társasházak, nem az utcát fűtik majd. További részleteket a Bukszán olvashat.

Például egy szállodának való épület a Duna-parton 4,5 milliárdért.

Kizárólag az árat néztük és a Budapesten hirdetett ingatlanokat. 

1. Komplett épület a Belgrád rakparton - 4,5 milliárdért

A Belgrád rakpart 13-15. szám alatt található az épület, amelyben a hirdetés szerint ötcsillagos szállodát lehet kialakítani. Az épület 6 szintes, összesen 100 szoba van benne, az alapterülete pedig 5 ezer négyzetméter. Így átlagosan 100 darab 50 négyzetméteres szobát lehet létrehozni, azaz egy-egy szoba ára - a hirdetési ár alapján - 45 millió forint. 

2. Szállodakomplexum a Hárshegyen - 3,7 milliárd forint

A II. kerület hárshegyi részén található az ingatlankomplexum, amely többek között egy új és egy régebbi szálloda mellett egy konferecniaközpontot is magban foglal. Összesen 172 szoba és 91 apartman található ott. A szállodákat külön-külön is eladják, az új hotelért 2,1 milliárdot, a régiért 1,6 milliárdot kérnek. 

2. Telek a Hungária körúton - 3,3 milliárd forint

Ezért a pénzért egy lakás-, iroda- vagy kereskedelmi beruházásra is alkalmas összközműves telket adnak, amelynek a felszínén 80 ezer négyzetméter beépíthető. A hirdetés szerint a Keleti pályaudvar 10 percre van. 

Az irodákat ebben az összeállításban nem szerepeltettük, és az Otthotérkép, az Ingatlan.com és az Ingatlanbazár adatbázisából szemezgettünk. Fontos továbbá, hogy az egyik legdrágábban hirdetett budapesti ingatlan a 4 milliárd forintos összegért kínált az egykor kaszinóként működő Várkert-kioszk, ám a legutóbbi sajtóhírek szerint az épületetet kormány visszavásárolná, ezért nem tettük fel erre a listára. 

A Lakásgurut a Facebook-oldalán is lehet szeretni.

Főszezonon kívül talán érdemesebb balatoni ingatlant venni, de az alábbiakért még így is csinos összeget kérnek. Most bemutatjuk a legdrágább balatoni ingatlanokat.

1. Telek kikötővel 2,6 milliárdért

A hirdetést nem bonyolították túl. Annyit írnak, hogy a több mint 70 ezer négyzetméteres telekhez tartozik egy hajókikötő és többféleképpen lehet hasznosítani. A hirdetés nem egyértelmű, ami a telekméretet illeti: az egyik sorban 75 735 négyzetmétert írnak, a másikban pedig 99 720 négyzetmétert.

2. Hévízi felújítandó kastély

A 1,57 milliárdért forintért hirdetett kastély a hirdetés szerint legszebb és legmagasabb pontján található és a 20-as években épült. A 4 ezer négyzetméteres kastély épületét fel kell újítani. Az ötszintes épületben 30 zuhanyzós szoba van, és jogerős építési engedély van arra, hogy 57 szobásra bővítsék az épületet. Van emellett még gyógyvizes medence öltözőkkel. Az ingatlan besorolása alapján 200 szobás szálloda is létesíthető a területen.  

3. Lellei ház sok extrával - 1,04 milliárdért

A több mint 1000 négyzerméteres, 2,7 ezer négyzetméteres telekkel  hirdetett balatonlellei 3 szintes házban van többek között úszómedence, saját mozi, szaunák, négyállásos garázs, saját autómosó is.

A három legdrágább ingatlant szerdán szedtük össze az Othontérkép, az Ingatlanbazár és az ingatlan.com adatbázisából. 

A Lakásgurut a Facebook-oldalán is lehet szeretni.

Azért, mert az szja-kulcs 16-ról 15 százalékra csökkent. Egy 80-100 ezer forintért kiadott lakásnál ez évi 10 ezer forint pluszt jelent. Egyúttal áttekintjük, hogyan működik a legegyszerűbb lakásadózási forma.  

A lakáskiadásból származó bevétel (befolyó bérleti díj) adóköteles az idén is, ahogy tavaly is az volt.

Az adókulcs mértéke azonban változott, a személyi jövedelemadó (szja) kulcsa ugyanis 15 százalék 2016-ban, szemben a tavalyi 16 százalékkal. Márpedig a bérleti díj az szja-szabályok alapján adózik.  

Egyszerű képlet, de azért figyelni kell

Adót többféleképpen lehet fizetni. A legegyszerűbb verzió a 10 százalékos költségátalányos megoldás. Ebben az esetben az egy év alatt befolyó bérleti díj 10 százalékkal csökkentett összegét kell bevételnek tekinteni, a fennmaradó összegből (azaz az éves bérleti díj 90 százaléka után) kell fizetni az idén 15 százalékra csökkentett szja-t. (Ha 1 millió forint fölé ugrik a bevétel, akkor az ehót - azaz az egészségügyi hozzájárulást - is az éves bérleti díj 90 százaléka után kell megfizetni.)

Tehát egy havonta 80 ezer forintért kiadott lakásból összesen 960 ezer forint jön be. A 10 százalékos költségátalány miatt 10 százalékkal alacsonyabb összegből, azaz 864 ezer forintból kell adózni. 15 százalékos szja-val számolva közel 129,4 ezer forint lesz az adó. Ezt levonjuk a 960 ezer forintos összegből, így marad nálunk 830,4 ezer forint. (Tavaly a 80 ezerért kiadott lakás után 821,5 ezer forint maradt nettóban, azaz idén 10 ezer forinttal beljebb vagyunk.)

Belép az eho

Más lesz a matek, ha az éves bérleti díjból származó összeg 1 millió forint fölé megy. Ebben az esetben az szja mellett 14 százalék ehót (egészségügyi hozzájárulást kell fizetni) a teljes összeg után. 

100 ezer forintos havi bérleti díjnál a következő a képlet. Éves szinten 1,2 millió forintunk lesz. Ennek a 90 százaléka - 1,08 millió forint - után kell szja-t és ehót fizetni. A 15 százalékos szja 162 ezer forint, az eho pedig 151,2 ezer forint lesz. Azaz összesen 313,2 ezer forint jön le a teljes (1,2 millió forintos) összegből, azaz 886,8 ezer forint marad a zsebben. (Tavaly ugyanezen paraméterek mellett 876 ezer forint lett a végösszeg.)

A bonyolultabb, több papírmunkával járó - de bizonyos esetekben kedvezőbb feltételeket biztosító - tételes költségelszámolásos adózásról, a 450 ezer forintos eho-határról az adóhivatal terjedelmes tájékoztatójában olvashat részletesen, de a Lakásguru a későbbiekben ezekről is beszámol majd külön-külön posztban. 

A Lakásgurut a Facebook-oldalán is lehet szeretni.