lakasguru

A lakások amortizációját (értékvesztését, elhasználódását) sem pótolják az újlakás-építések. Csak a görögök állnak rosszabbul az EU-n belül. 

A válság során Magyarországon lényegében leálltak az újlakás-fejlesztések. Ebből adódóan nemzetközi - uniós - összevetésben nagyon rosszul állunk. A lakásépítésekre fordított  összeg GDP-arányosan alig több mint 1 százalék volt 2014-ben, aminél csak a csődközeli helyzettől nehezen távolódó görögök értek el rosszabb eredményt. 

Az uniós lista élén Németország áll 6 százalékos eredménnyel, de a régiós országok is bőven megelőzik Magyarországot. Csehország 3 százalék feletti eredményt ért el, de a lengyelek és a szlovákok is 2 százalék feletti mutatóval rendelkeztek. 

A magyar eredmény gyengeségét jól mutatja, hogy a Magyar Nemzeti Bank a decemberben kiadott inflációs jelentése szerint a lakásépítésekre fordított "összeg nagysága nem elegendő a meglévő lakásállomány amortizációjának pótlására sem". Ebből a kiábrándító helyzetből indul a magyar újlakás-piac, amely az kormányzati programok, a kereslet várható emelkedése miatt felpöröghet. Ez azonban nem megy egyik napról a másikra. A jegybank szerint a lakásépítések várt élénkülése becslésük szerint 0,2–0,4 százalékkal emelheti a GDP szintjét. A hatás pontos nagyságát a lakások száma mellett azok mérete is jelentősen befolyásolja. A múlt év első kielnc hónapjában ugyanis a Budapesten épített új lakások átlagos alapterülete 82 négyzetméter volt, ezzel szemben a vidéken átadottaké viszont 109 négyzetmétert tett ki.

A Lakásgurut a Facebook-oldalán is lehet szeretni.

1990 óta az egyszobás lakáso száma jelentősen csökkent, a háromszobásoké nőtt. Adatgrafika-parádé a lakáshelyzetről. 

Maradunk a CSOK-nál, arról lesz szó, hogy a harmadik gyerek megérkezése hogyan alakítja át a büdzsét. 

Az új otthonteremtési támogatáson belül elérhető - három gyerekre kapható - 10+10 millió forintos csomaghoz járó hitelről, a népességfogyásról és a csomag nehezen prognosztizálható hatásairól az előző posztokban írtunk. Ezúttal a bevételi oldalt tekintjük át.

Légy észnél!

A 10+10 millió forintos támogatás kétségtelenül remekül hangzik, de azért tényleg észnél kell lenni. Amellett, hogy egy új lakás vagy ház árának nagy részét ebből kiegyenlíthetjük, mielőtt belevágunk, érdemes osztani szorozni. Megfelelünk-e vagy meg akarunk-e felelni a feltételeknek, képesek vagyunk-e egyáltalán vállalni azokat. Például azt, hogy el tudunk-e tartani három gyereket, amellett, hogy tíz évre - bár kedvezményes hitellel -, de eladósodunk.

A 10+10-es csomag igénylésével kapcsolatban több helyen megjelentek cikkek arról, hogy milyen kiskapukon keresztül lehet megszerezni a pénzt. Egyelőre nagyon friss az otthonteremtési szabály, és egy csomó nyitott kérdés van. A Lakásguru szerint érdemes óvatosnak lenni, mert a lehetséges kiskapukat lehet, hogy később betömködik, a felhasználást ellenőrzik. Arról nem beszélve, hogy olyan kiskapunak hívott megoldások is napvilágra kerültek, amelyek nem kiskapuk vagy trükkök, hanem effektív csalásnak minősülnek. Ezekért pedig büntetés jár.

Azt sem szabad elfelejteni, hogy a 10+10 milliót az állam fizeti, tehát az adófizetők, akik joggal várhatják el, hogy ne a kiskapuzókat finanszírozzák, hanem akik valóban teljestik, bevállalják a feltételeket. 

Visszatérve arra, hogy aki valóban a kiskapuk keresése nélkül szeretne új lakásba, házba menni a 10+10 millió forintos pakkal, annak alaposan átalakulhatnak a családi kiadásai. 

Az alábbiakban nagyságrendileg - és nagyon leegyszerűsítve - azt mutatjuk be, hogy egy jelenleg két gyereket nevelő - a 10+10 millió forintos csomag minden egyéb feltételének megfelelő - család bevételi oldala hogyan változhat meg, ha megszületik a harmadik gyerek. 

Büdzsé: pluszok és mínuszok

A felnőttek (szülők) nettó keresete adott, az egyszerűség kedvéért tegyük fel, hogy lényegesen nem is változik az idén. A harmadik gyerek megszületése, amellett hogy lehetővé teszi a 10+10 millió elérését, már tízezres bevételeket hoz a konyhára. Azzal együtt persze, hogy az új családtag nevelése kiadással is jár. 

Ha megszületik a harmadik gyerek, akkor jár utána a családi pótlék, így a két meglévő gyerek mellé havonta további 16 ezer forint folyik be a családi kasszába. Emellett a három meglévő gyerek esetén jár a maximális családi adókedvezmény is, amely a legjobb esetben (megfelelő mértékű fizetésnél) nettó 99 ezer forinttal javítja a bevételi oldalt. Mivel jelenleg van két gyermek, utánuk pedig az idén maximum 12,5-12,5 ezer forint családi adókedvezmény járna amúgy, így a többlet (99 000-25 000) nettóban 74 ezer forint lesz a harmadik gyerek megszületésének köszönhetően. 

Még egyszer hangsúlyozva, hogy ez egy leegyszerűsített számítás, a lényeg: a harmadik gyerek megszületése után a család bevételei optimális esetben az adókedvezménnyel (74 ezer forint) és a plusz családi pótlékkal (16 ezer forint) 90 ezer forinttal emelkedik. Ebből azonban kapásból lejön a 10+10 millió forintos csomagban elérhető 10 millió forintos hitel törlesztése, ami - ha 25 évre vesszük fel a 3 százalékos fixált kamattal - havonta 48 ezer forint, így marad havi 42 ezer forint. (Ez a számítás semmiképpen sem szól arról, hogy a harmadik gyerekre elég vagy sem havi 42 ezer forint, pusztán csak egy kalkuláció arra, hogyan módosulhat a családi költségvetés.)

A Lakásgurut a Facebook-oldalán is lehet szeretni.

Az új lakások piacának felrázása mellett a gyerekvállalást próbálja ösztönözni a kormány az új otthonteremtési programmal. Ez nem csoda, évtizedes mélypontokon járunk a népességfogyást nézve.

Az új otthonteremtési programban (Családok Otthonteremtési Kedvezménye=CSOK) elérhető lakáshitelről itt írtunk, most pedig azt mutatjuk be, miért kell három gyerek a 10+10 millió forintos támogatáshoz.

Ha a népmozgalmi és természetes fogyásra vonatkozó adatokat nézzük, akkor ugyanis ijesztő a helyzet. A természetes fogyás 4,1 ezrelékre nőtt 2015 első kilenc hónapjában, az előző (teljes) évi 3,4 ezrelékről. A 2015-ös egész éves adatok még nem ismertek, de ha marad a kilenchavi 4,1 ezrelékes mutató, akkor ez hét évtizedre visszatekintve az egyik legrosszabb adat lesz. A KSH 1941-től feljegyzett adatai szerint éves szinten hasonlóan rossz mutató 2003-ban és 2011-ben született, előbbi évet 4,1 ezrelékkel, utóbbi 4 ezrelékkel zártuk. Legutóbb 1980-ban volt pozitív a mutató.

A természetes szaporodás vagy fogyás, jelen esetben az utóbbi az élveszületések és halálozások különbségéből adódik. Az említett adat pedig azt mutatja meg, hogy ezer lakosra vetítve hány fővel csökkkent a népesség,  Vagyis a 4,1 ezrelék azt jelenti, hogy 2015 első kilenc hónajában ezer lakosonként átlagosan 4,1 fős volt a népességfogyás. (A természetes fogyástól meg kell különböztetni a tényleges népességfogyást, amelyben már benne vannak a ki- és bevándorlók is.)

Kérdések

Erre a finoman szólva is rossz népességi helyzetre ereszti rá a kormány a CSOK, amitől azt várja, hogy egyre több gyerek születik majd a jövőben. Számos adat azonban hiányzik, hogy tisztán lássunk, arra például egészen konkrét becslés nem hangzott el a kormány részéről, hogy hány olyan CSOK-igénylőre számítanak, akik három gyerek vállalása mellett kérik a 10+10 millió forintos kombót. Erről eddig publikus hatástanulmány nem készült. Pusztán annyit mondott a kormány, hogy több mint 200 ezer család lehet érintett. Egyelőre az sem derült ki, hogy a támogatási rendszernek, azon belül is a 10+10-es csomag mennyibe kerül majd a költségvetésnek. Az OTP elemzői egyébként úgy számolnak a CSOK és a 10+10 milliós támogatás em fogja bedönteni a költségvetést, becsléseik szerint a következő években éves szinten 150-250 milliárd forintba kerülhet majd a program.

Kockázatot jelenthet az is, hogy, ha a CSOK valóban ingatlanpiaci boomot hoz, akkor azzal párhuzamosan jelentősen megnő-e a újszülöttek száma. A megszületendő gyerekeket pedig olyan családoknak kell eltartania, akiknek van ugyan új lakásuk, de lesz egy 10 millióforintos - igaza kedvezményes - kamatozású hitelük, hosszú távn pedig a CSOK-os gyereknek majd munkát is kell találniuk, ha abba a korba lépnek. Összességében a program hatásai egyelőre nehezen prognosztizálhatóak, az biztos, hogy van benne rizikó.

A Lakásgurut a Facebook-oldalán is lehet szeretni.

Mióta a decemberben közepén a kormány vázolta az új otthoteremtési programját (Családok Otthonteremtési Kedvezménye), majd a két ünnep jogszabályba foglalta azt, szépen pörög a történet. Ennek apropóján kezdi meg működését a Lakásguru blog, amely a jövőben az ingatlanpiacról igyekszik írni mindenfélét. 

A program - azaz a CSOK - legjelentősebb eleme, az általánosnál szigorúbb feltételek (pl. kétéves munkaviszony, bűntetlen előélet, nem lehet KHR-listás) mellett igényelhető 10+10 milliós támogatás. Ennek egyik elemét 10 millió forintos ajándék lakáspénzt jelenti (vissza nem térítendő támogatás). Emellé pedig igényelhető további 10 millió forint hitel, amelynek futamideje 25 év is lehet, éves kamata pedig maximum 3 százalék. Valójában a kamat magasabb, de az igénylőknek legfeljebb ennyit kell fizetni, az ezt meghaladó részt adja az állam kamattámogatásként. A 10+10 milliós csomagból 60 négyzetméteresnél nagyobb új lakást vagy 90 négyzetméteresnél nagyobb családi házat kell venni és kell hozzá az egyéb feltételek mellett három gyerek vagy tíz év alatt vállalni kell három gyereket.

A 3 százalékos kamat nagyon alacsonynak számít. Lényegében fele a piaci átlagnak. A jegybanki adatok szerint novemberben a lakáshitelek átlagkamata ugyanis 5,76 százalék volt. 

A 10 milliós hitel a jelenlegi piaci kamattal (évi 5,76 százalék) számolva 25 éves futamidő esetén havonta durván 63 ezer forintba kerül. Összesen a 25 év alatt közel 19 milliót kell visszafizetni. A 10 milliós CSOK-hitel szintén 25 éves futamidővel és évi 3 százalékos fix számolva havi 47,4 ezer forintot visz el. Összesen pedig 14,2 milliót kell visszafizetni. 

Tehát egy sima hitel (a tavaly novemberi piaci átlagkamattal számolva) havonta 15,6 ezer forinttal drágább, a teljes időszak alatt pedig 4,8 millió forinttal nagyobb összeget emészt fel, mint a CSOK-hitel. (A kamatszámítás csak a hivatkozott adatok alapján kalkulált nagyságrendeket mutatja, a piaci átlagkamatok hónapra változhatnak, így a későbbiekben változhat a piaci és a CSOK-hitel közötti difi.) A 10 milliós CSOK-hitelre tehát havonta 47,5 ezer forint kell 25 éven keresztül, ez viszont nem változik. Ha az igénylő megfelel a kritériumoknak akkor még arra kell figyelni, hogy a törlesztési plafonba is beleférjen. Az erre vonatkozó szabály kimondja, hogy a havi nettó jövedelem 50 százalékánál nem lehet több a hitel vagy hitelek havi törlesztőrészlete. (Egy családban vagy egy igénylőnek ugyanis lehet még törlesztendő folyószámla-hitele, hitelkártya-hitele, autóhitele stb.)

A Lakásgurut a Facebook-oldalán is lehet szeretni.